Cada vez resulta más frecuente, en el contexto de compraventa de parcelas de terreno con un significativo potencial urbanístico que el comprador (habitualmente una entidad promotora) pretenda imponer al vendedor (por lo común, propietarios patrimoniales sin conocimientos legales ni del mercado inmobiliario) el abono aplazado del precio de venta.
Desde un punto de vista pro-comprador resulta perfectamente comprensible no querer comprometer tesorería innecesariamente. Si bien, desde el punto de vista pro-vendedor en mayoría de ocasiones el objetivo pasa precisamente por la obtención inmediata de liquidez, incluso a cambio precisamente de una rebaja sustancial en el asking price inicial.
Recientemente uno de nuestros clientes, una familia del norte de Europa propietaria de unas interesantísimas parcelas en Marbella, requirió nuestro asesoramiento para optimizar la operación de venta de ciertas parcelas en un contexto como el antedicho. La postura de la entidad promotora por cuanto al precio resultaba ciertamente interesante. En un último quiebro, se supeditó la operación al aplazamiento del pago con sujeción a una condición concreta: la obtención de las oportunas licencias de obra.
El anterior planteamiento, aunque pueda resultar sorprendente, resulta cada vez más habitual. Probablemente azuzado por la incertidumbre desatada tras la declaración de nulidad del PGOU de Marbella, los repentinos cambios de gobierno y los últimos coletazos de una crisis financiera que aún se mantiene en la retina. Todo ello, sumado a un sorprendente incremento de la repercusión por m2, la cual en ciertas zonas ha resultado exponencial.
El cliente, completo desconocedor de la legislación española, necesitaba seguridad casi absoluta de que su posición, en caso de impago, quedara protegida de forma inmediata mediante la recuperación de las parcelas. La concesión de las licencias en sí misma no suponía ningún problema ya que antes de la comercialización se efectuó la correspondiente Due Diligence urbanística con resultado positivo. Se plantearon distintas alternativas como salvaguardar la posición de la compradora mediante manifestaciones y garantías e incluso mediante el reconocimiento de la esencialidad para las partes de los aspectos urbanísticos. Se sopesaron igualmente las posibilidades de incorporar una cláusula suspensiva simple o incluso una cláusula resolutoria.
Finalmente, la decisión final supuso la elección la inclusión de una cláusula resolutoria o el pacto de reserva de dominio. A continuación se exponen los motivos que aconsejaron la elección de esta última, satisfaciendo los intereses de ambas partes:
Condición Resolutoria
A estas alturas, el lector estará pensando que la mejor forma de respetar los intereses de las partes, garantizando los derechos de la parte compradora, pasa por la suscripción de un contrato de compraventa con condición resolutoria.
Lo cierto es que la compraventa de inmueble con precio aplazado garantizado con condición resolutoria es una opción interesante, aunque no la considero la más acertada. Veamos:
- Una vez suscrito el contrato de compraventa el comprador (en nuestro ejemplo, la sociedad promotora) adquiere el dominio de las parcelas. Nada impide, por tanto, que una vez adquiridas proceda a su posterior transmisión ya que, a priori, es libre de enajenarlas;
- El comprador ostenta derechos ilimitados respecto de la propiedad adquirida. Por tanto, podría darse la circunstancia de que una vez que la parcelas pasan a integrar el patrimonio de la entidad compradora, sus acreedores actuales o futuros, se dirijan contra dicho bien, máxime si se trata de un bien con un elevado potencial de revalorización;
- El comprador bajo condición resolutoria puede proceder en determinadas condiciones a la cancelación unilateral (Art. 82 LH y Arts. 59, 175.6, 177 RH);
- El vendedor, por su parte, se ve desprendido del dominio y no puede enajenarlo ni gravarlo;
- Ni que decir tiene que existe un riesgo de que la entidad adquirente sea ulteriormente declarada en concurso, con las consecuencias que ello implica respecto de las acciones contra el patrimonio del concursado.
Pacto de Reserva de Dominio
El Pacto de Reserva de Dominio, como institución jurídica de originen doctrinal y posterior refrendo jurisprudencial, ha alcanzado un claro éxito y una extendida utilización por cuanto respecta al tráfico de bienes muebles (precisamente, se encuentra expresamente regulado en la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles).
Si bien, ha carecido históricamente de relevancia en el ámbito propio de las transacciones inmobiliarias e incluso, hasta tiempos cercanos, se ha llegado a poner en duda tanto su naturaleza como su inscribilidad en el Registro de la Propiedad. Dudas que, afortunadamente, han sido sobradamente disipadas.
Respecto de la operación proyectada, la compraventa con precio aplazado y pacto de reserva de dominio emerge como una alternativa ciertamente beneficiosa. En concreto:
- El vendedor retiene el dominio, y por ende la propiedad, del inmueble hasta el abono por completo del precio acordado. Si bien, esto es óbice para la compradora ya que el vendedor, pese a conservar el dominio, está limitado por el derecho del comprador y sólo puede disponer de su derecho respetando su posición jurídica así como sólo puede ser embargado su derecho en los mismos términos;
- El comprador, por tanto, ostenta derechos limitados respecto del inmueble, aunque suficientes para solicitar las correspondientes licencias urbanísticas, así como para actuar frente a terceros, aunque con carácter restrictivo;
- Tanto la jurisprudencia como la DGRN se han pronunciado avalando expresamente la inscribilidad en el Registro de la Propiedad del pacto de reserva de dominio, permitiendo a las partes compradora y vendedora beneficiarse de la publicidad registral frente a terceros;
- Al igual que en el caso de la condición resolutoria, el incumplimiento de la obligación de pago da lugar a la resolución contractual con efectos frente a terceros si consta debidamente inscrito.
- El comprador sujeto a la reserva no puede producir unilateralmente el cumplimiento de la condición suspensiva, aunque materialmente haya pagado, ni causar unilateralmente la nota marginal a que se refiere el artículo 23 de la Ley Hipotecaria.
El análisis de las cuestiones planteadas en este supuesto, desde una perspectiva multidisciplinar aunque primordialmente urbanística y procesal, permitió al cliente definir claramente el parámetro de riesgo que estaba dispuesto a asumir, habiéndose previamente evaluado y sopesado el mismo evitando que por su causa se entorpeciera, o incluso, se frustrara una operación de calado e importancia para ambas partes.