CONSULTORÍA FINANCIERA DE INVERSIONES INMOBILIARIAS

Desde Fitzwilliam asesoramos a aquellos clientes que han decidido invertir en el mercado inmobiliario español y que requieren, además de un asesoramiento financiero, una gestión activa de los inmuebles para garantizar su rentabilidad. Los servicios ofrecidos por nuestro departamento de Derecho Inmobiliario conjugan nuestra experiencia jurídica y financiera, siendo habitualmente requeridos tanto por particulares, family offices o FIC´s que buscan diversificar sus inversiones mediante la adquisición de inmuebles para su posterior arrendamiento y venta.

La inversión directa en activos inmobiliarios debe diferenciarse de otro tipo de inversiones indirectas como son la participación en fondos de inversión o la adquisición de acciones en una SOCIMI o cualquier otro tipo de REIT. La inversión directa en el mercado inmobiliario precisa determinar con certeza donde, cómo y cuándo invertir, cómo preservar y maximizar el valor del inmueble con el paso del tiempo maximizando también la generación de flujos de caja mediante el arrendamiento y, por último, tener pleno conocimiento acerca de cuándo y cómo desinvertir.

Nuestros servicios de consultoría jurídico-financiera comprenden los siguientes extremos:

  • Análisis de Objetivos y Diseño de Estrategia de Inversión

El futuro y la rentabilidad de una estrategia inmobiliaria depende en gran medida de la total comprensión y compromiso realista con los objetivos del cliente. Por ejemplo, un family office normalmente ostenta un perfil muy conservador y busca diversificar el portfolio de inmuebles en activos de elevado coste por localizarse en zonas prime pero con rentas aseguradas, minimizando su exposición al riesgo.

  • Due Diligence Legal, Financiera y Técnica

La realización de una completa Due Diligence, tanto desde un punto de vista legal, financiera como técnico-arquitectónica, resulta un paso previo esencial ante la futura adquisición del mismo para su inclusión en el portfolio.

  • Financiación y Adquisición de los Inmuebles

El mercado inmobiliario es cada vez más complejo y dinámico. El asesoramiento en la adquisición del inmueble seleccionado dependerá en gran medida del tipo de activo del que se trate. Si bien habitualmente este tipo de inversiones suelen efectuarse respecto de edificios de oficinas y locales comerciales (office and retail), no es difícil encontrar activos de alta rentabilidad de tipo industrial o residencial.

Por cuanto respecta a la financiación de la adquisición, desde Fitzwilliam operamos tanto con entidades financieras de España como de Reino Unido, haciendo uso constante tanto de valoraciones RICS como ECO. Tanto el LTV como el plazo y modo de amortización responderán necesariamente a la estrategia trazada conforme a las necesidades e intereses del cliente.

  • Gestión Activa del Portfolio

Tras su adquisición, los inmuebles pasan a conformar lo que se denomina portfolio. El portfolio de inmuebles debe ser dinámico, es decir, debe someterse a un análisis continuo que verifique que efectivamente se están alcanzando los objetivos pretendidos, así como debe ser objeto de aquellos ajustes que conforme a dicho análisis resulten preceptivos.

Lo habitual es emitir informes con carácter trimestral en los que se analiza el rendimiento y posicionamiento comparado con la evolución del mercado de cada activo. De dicho análisis pueden resultar decisiones de vital importancia como modificar las condiciones arrendaticias, desinvertir, invertir en activos nuevos o efectuar gastos de mejora (CAPEX). Todo ello dependerá de que los activos bajo gestión mantengan su utilidad y cumplan con las expectativas propias de la estrategia previamente diseñada.

Mediante la inversión directa selectiva y especializada en determinados activos inmobiliarios, el inversor persigue:

  1. Control: La inversión directa en activos inmobiliarios permite, a diferencia de lo que sucede en la inversión en SOCIMIs u otro tipo de REIT, mantener el control total de los activos, tomando las decisiones oportunas para maximizar su valor y, por supuesto, acerca de cuándo y cómo desinvertir;
  2. Cash Flow o Flujos de Caja: La inversión inmobiliaria siempre debe tener como eje primordial la optimización de la generación de flujos de caja. Los mismos, que habitualmente se producirán mediante el arrendamiento del inmueble, permitirán al inversor cubrir sobradamente su Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (RCSD) y así obtener financiación o apalancamiento para su inversión; y
  3. Baja Volatilidad: A diferencia de la inversión en acciones u otro tipo de productos financieros “intangibles”, la volatilidad a la que se expone un inmueble es generalmente mucho más baja ya que su valor es siempre cíclico y más predecible.

Fitzwilliam ostenta una solvente reputación en el mercado con actuaciones destacadas centralizadas en Madrid, Málaga y Londres. Para obtener mayor información acerca de nuestros servicios de Consultoría Financiero-Inmobiliaria puede consultar nuestra Guía sobre Inversión Inmobiliaria.